来源：2020《建设监理》11月刊  作者：侯军荣

  引  言

分户验收，即一户一验，是指承担施工任务的各单位按照图纸设计完成合同约定的全部施工任务后，由建设单位、监理单位和施工单位（总包单位、分包单位）等多方施工责任主体开展对每一户住宅户内的安全、使用功能进行全面验收的活动过程。分户验收是竣工验收的前提和保障。如果施工单位对监理分户验收后的质量缺陷尚处于整改当中，建设单位因急于向业主交房而越过分户验收和其他的相关专项验收，强行进行竣工验收和办理备案手续，就有可能给监理单位带来相应的风险。下面结合前几年笔者在分户验收过程中遇到的相关风险，与大家共同进行探讨。

 

1  分户质量验收的策划与安排

 

　　工程开工前，监理部除了在监理规划中编制和策划有关住宅工程分户质量验收主要内容以外，还应独立编制更具体、更细化且具有可操作性的住宅工程分户质量验收监理实施细则，明确分户质量验收的监理工作目标及控制要点。根据室内土建施工进度、水电安装及公共部位的完成情况，建设单位组织监理单位、施工单位和物业部门的相关人员，及时对具备验收条件的住宅实施分户质量验收工作，若监理部人员充足，也可自行开展分户质量验收工作。

　　监理部应成立以总监为核心的分户验收管理体系小组，明确内部人员分工，待完成室内砌筑抹灰，以及楼地面、门窗、楼梯栏杆、水电管线安装等施工作业之后，即可开始实施分户验收工作。分户质量验收前，总监应提前做好分户质量验收技术交底，包括针对分户质量验收中所用测量仪器的操作方法进行培训，做到提前策划、有的放矢、因地制宜。

 

2  分户质量验收的过程资料和记录方法

 

　　分户质量验收资料是监理单位（或其他参建单位）开展分户质量验收和评价工作的重要依据，是监理单位按照委托合同履约的重要见证，其完整性、真实性和及时性对保护监理部和监理企业起着至关重要的作用。因此，在主体完工、二次结构完成、水电安装完成、门窗栏杆等安装到位之后，监理部应根据项目施工进度和监理部年度工作计划，适时对住宅工程开展分户质量验收工作，并且保管好分户质量验收过程中的相关资料，形成档案，以防备用。笔者认为，记录住宅工程分户质量验收过程的方法主要包括平面原位标注法、质量分户标牌法和图表记录法。

　　（1）平面原位标注法：监理部在检查某户（套）内时，打印出该楼层需要质量验收的分户建筑平面图，将现场分户实测质量数据标注在和该分户对应的建筑平面图上的一种原部位标注方法。该方法是分户验收过程中最常见的一种记录方法，特点是记录方便，但不能快速判断分户质量合格率和验收结论。

　　（2）质量分户标牌法：监理部对各户内各房间的开间、进深、门窗洞口尺寸、墙面平整和垂直等进行实测实量，将实测数据直接写在各分户质量验收合格标识牌上。该方法优点是简单明了，记录快捷，缺点是容易被人改写，不易保护和保存。

（3）图表记录法：利用资料软件进行数据整理。其优点是可量化，能较快地利用实测数据和允许偏差进行分析，较快地得到质量合格率，验收结论明确，是比较科学的一种记录方法。

 

3  分户质量验收的工作流程

 

　　（1）分户质量经各参建单位共同验收合格后，施工单位应当按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并由建设单位、监理单位、施工单位（分包单位）和物业部门各项目负责人共同在《住宅工程质量分户验收表》中签字并加盖分户验收专用章（公章）。

　　（2）若需要加盖监理单位分户验收专用章（公章），则监理部通过企业OA系统向公司相关主管部门申请分户验收专用章（公章）的启用流程。相关主管部门对分户验收资料的完整性、有效性进行审核，审核合格后，由该部门下发书面分户验收专用章启用文件，监理部方可在住宅工程分户质量验收资料会签栏中加盖本企业的分户验收专用章。

　　（3）分户质量验收完成后，建设单位可安排以下专项验收，包括工程资料档案验收，以及节能、规划、环保、人防、防雷、消防等专项验收。各专项验收不分先后顺序，各专项验收合格后，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工（分包）单位，与被提前通知的质量监督站一起进行竣工验收。竣工验收应按照“施工自评→设计认可→监理核定→业主验收→政府监督”的程序进行。

（4）竣工验收通过后，建设单位将节能、消防、规划、环保等其他专项验收合格准许使用文件报批建设行政主管部门审核，取得《工程竣工验收备案表》。若建设单位不听监理意见，只为满足业主的交房要求、兑现提前交房承诺而未完成以上专项验收，将不具备竣工验收条件的房屋盲目地交付给业主，则不仅会给建设单位带来相应的风险和不良的社会影响，还会在很大程度上降低监理成效。

4  应对措施

 

　　为规避建设单位提前交房给监理带来的风险，监理部应采取以下应对措施。

　　（1）若分户质量验收整改正在进行或未完全整改完成，监理部不予签收资料和签署分户验收意见，拒绝加盖分户验收专用章（公章）。这是监理规避风险的主要手段。

　　（2）监理部应收集保留好分户质量验收的过程资料，并确保资料的完整性和真实性，做到各项质量保证资料齐全、完整、可追溯，分户验收资料符合相关档案管理规定。

　　（3）若不具备竣工验收条件，如建设单位为了承诺业主交付节点而提前交房，则监理部应向建设单位提交书面文件（监理部存档），说明提前交房（维修整改未完成，相关专项验收未进行，未进行竣工验收）可能对各参建单位产生不利影响。

　　（4）对于业主的设计变更，监理部必须跟踪其实施过程；对于业主工程师口头指令要求某些部位的设计变更，且施工单位为赶工期而提前实施的变更，总监应及时提醒建设单位履约，尽快下发书面设计变更单。在竣工验收时，若某些设计变更单仍未下发，则不仅不利于监理的合同管理和投资控制，还给监理部平添许多风险。

　　（5）房屋交付前，建设单位应提前组织策划，做好与交房有关的工作培训和交底，使接待人员熟悉相应的交房流程和答疑技巧；为业主提供相对合理的专业解释，避免误解，减少投诉。交房后，对于业主提出的质量缺陷，施工单位应及时进行维修，维护好自己的履约能力。

　　（6）建设单位为了提高销售业绩，预售时夸大宣传，盲目答应业主买房预定时提出的一些不合理要求。为了减少项目成本，建设单位私自改变建筑设计，导致实际竣工与要约邀请不一致；在非关键部位的实际施工与营销宣传产生较大的差距，业主在收房时发现问题后投诉，导致房屋交付不能顺利进行。不知情的业主或主管部门可能会认为监理履约不到位，管理不尽责。为此，监理部在施工过程中应及时与建设单位进行沟通，就工程变更、变更的内容是否违背建筑工程质量强制性标准和影响使用功能达成共识，以减少交房时因设计变更和其他问题而给社会带来不必要的负面影响。

（7）大型房地产集团都有自己的战略合作伙伴，大多数分包单位都是内部定标的，其中不乏有集团的控股公司。这种排斥和限制有潜在实力的投标人参与竞标的行为，会给监理部以后的工程质量管理和合同管理带来很大的监理风险。为此，监理部应加强在施工阶段的合同管理，对建设单位违规分包、肢解分包的行为及时向建设单位提出书面意见，以规避监理合同管理上的风险。

 

5  结  语

 

　　当前从事监理工作仍具有较高风险。在实际工作地位不高的情况下，监理还须肩负更大的责任，面临更大的挑战。监理单位一般不具有对相应重大问题的决策权，在建设单位盲目追求进度节点和高周转的情况下，也只能配合建设单位满足业主的各种要求。与此同时，在高周转情况下，建设单位放松了相应的企业品质要求，不按照《建筑工程施工质量验收规范》的相关验收程序进行竣工验收，导致监理工作功亏一篑。由此可以看到，监理实行分户质量验收管控措施，对规避风险和保护监理成果具有十分重要的意义。